投資マンションの利回りについて考える

利回りとは、どう意味なんだろう。早速調べてみた。

「不動産投資の情報サイト「建美家（けんびや）」さんの不動産投資用語によると、

不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」の事を指し、一般的に％（パーセント）で表示されます。

「投資利回り（％）＝不動産から生まれる年間収入÷投資金額×100」という式から求められ、投資物件を購入する際のひとつの指標として用いられます。

例えば1,000万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間賃   　　料が70万円だとすると、この不動産の利回りは7％となります。

ということだそうです。

「収入」って経費は差し引くのでしょうかね…

利回りには３つの種類があった！

先ほどの私の疑問に答えてくれたのが、「不動産投資の教科書」さん。

利回りには次の３つがあるそうです。

（１） 表面利回り　　年間収入÷購入価格×100

（２） 想定利回り　　年間収入（想定）÷購入価格×100

（３） 実質利回り　（年間収入−年間支出）÷購入価格×100

利回りは、表面＞想定＞実質の順になりますね。

現実的なのは、「（３）実質利回り」でしょうか。

新築マンションの平均相場は、

表面利回りで「６〜７％」

実質利回りで「４〜５％」

だそう。

私のマンションはどうだろう…

計算してみた！　私のマンションの利回り3種類！！

 

（１） 表面利回り　　年間収入÷購入価格×100

こちらは「販売図面に記載されており、大まかな収益指標」とのことなのですが、私のマンションには記載がない…

今度、デベロッパーに聞いてみよっと。

（２） 想定利回り　　年間収入（想定）÷購入価格×100

デベロッパーが以前提示してくれた想定家賃相場をExcelにポチポチ入力してみたら…

　　　４．７％！

ちと低い・・・。

（３） 実質利回り　（年間収入−年間支出）÷購入価格×100

　　　３．１％！！

やっぱりちと低い・・・

いろんなサイトを見ると、

• 新築
• 都心
• 駅近

は物件価格が高く、利回りが低くなるようです。

空室リスクは少ないものの、利益は生み出しにくいみたい。

一方、

• 中古
• 地方
• 訳あり（駅からバス など）

などの条件では、利回りは高率になる傾向があるようですが、空室リスクは高いよう。

トレードオフの関係ですね。

目利きの投資家は、この中間あたりのきらっと光る物件を確保されている模様。

そんな前提も知らず、自宅用にマンションを購入した私は、ここからどう挽回したらいいのでしょう…

利回りをなんとかあげる手だてはないものか。

自分の手で利益を生み出すのは、一朝一夕じゃありませんねー、やっぱり。